Prime et Subprime .
Explications "de base" ...


Les Primes, ce  se sont des prêts hypothécaires « pénards tranquilles » faits avec des gens solvables .
Le risque de non payement est quasi nul et les bénéfices pour le prêteur étant fonction du risque… les bénéfices sur les primes ne sont pas très glorieux …

Les subprimes, ce sont des prêts hypothécaires risqués à très risqués faits avec des gens à la solvabilité douteuse . Le risque de non payement est grand, et dans ce cas ,il n’y a pas d’autre possibilité que vendre le bien pour que l’emprunteur rentre dans ses sous .
Tant que le marché de l’immobilier grimpe, ça ne va pas poser de problèmes, mais si il descend….là par contre on peut se retrouver très facilement devant le cas fort simple suivant :

a)valeur du prêt d’achat de la maison :100.000 $
b) valeur actuelle de la maison : 80.000 $
c) le client vient de perdre son emploi et ne sait plus payer ….
d) il va falloir vendre la maison .
e) si le client a beaucoup de chance,il peut racheter sa propre maison (en faisant un nouvel emprunt,etc,etc,.....). 


Bon …
Le principe de base "ici" est clair : 1 contrat – 1 demandeur de prêt, 1 donneur de prêt qui va garder le prêt du début à la fin du remboursement ,et qui a tout intérêt à ce que le contractant soit solvable toute la durée du prèt ,ou alors que l'immobilier continue à grimper . 

Mais dans la réalité ,ça ne se passe pas comme çà :  il y a des millions de prêts auprès de quelques agences qui vont prêter de l’argent, pour se faire immédiatement rembourser par une banque qui elle va transformer après un processus long et laborieux (et donc "couteux") ces millions de prêts individuels en quelques centaines d’ensembles de prêts différents avec des noms différents, des montants différents, et des risques différents .
C’est la « titrisation » des dettes .

En fait on peut assimiler le circuit complet de la façon simplifiée suivante :

 

1° Des millions de ménages vont à une dizaine d’agences de crédits hypothécaires .
2° Ces agences vont leurs donner l’argent demandé .
3° les agences hypothécaires remettent ensuite les dossiers de dettes à une banque,et la banque les réapprovisionne en retour en argent .

La banque a maintenant en main les dossiers .
Mais le rôle d’une banque ce n’est pas de gérer des dossiers, donc elle va remettre ces dossiers en circulation .
Mais elle ne va pas le faire dossier par dossier .
Elle va le faire par dizaines de milliers de dossiers à la fois ,une fois que ces dossiers auront été "bien présentés" .

La banque va en fait se trouver exactement dans la même situation que l’épicerie du coin : si elle met ses salades en tas, ça ne va pas lui couter bien cher,
mais il est peu probable qu’elle sache les vendre à un prix intéressant ….
Il faut faire une vitrine et une belle présentation …
Et c’est là tout l’art ….

De plus pour vendre les belles salades, c’est pas compliqué une fois bien présenté .
Pour vendre les vilaines salades… ça c’est « autre chose » ….
Il faut les planquer parmi les belles…
C’est tout un travail …
C'est long,c'est compliqué,c'est cher ... 

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